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「跟著網紅買房穩賺不賠？」、「社團版主私密團購，限時優惠！」這些誘人的購屋邀約背後，暗藏著你可能不知道的法律風險與消費陷阱。近期預售屋交易糾紛中，潛銷模式所占比例驚人成長，一群隱形的「非專業銷售大軍」正透過社群平台，將你的購屋夢推向風險邊緣...



在房市熱潮與社群媒體交織的時代，一種新型態的房屋銷售模式正在迅速蔓延。表面上，這是「同好交流」、「專家帶路」的友善購屋環境；實際上，卻是一場精心設計的商業遊戲，其中潛藏著消費者難以察覺的結構性風險。

「信任變現」背後的商業真相

所謂的潛銷模式，本質上是將傳統銷售鏈重組的商業創新。社團版主或關鍵意見消費者（KOC）利用自身在特定社群累積的信任資本，透過舉辦說明會、群組分享等方式，將粉絲流量導向特定建案。成交後，這些「非專業銷售者」可獲得可觀的獎金分潤，形成一條隱形的銷售通路。這種模式的危險性在於角色混淆。消費者誤以為自己獲得的是「過來人經驗」或「專業分析」，實際上接觸的卻是偽裝成中立第三方的銷售端。當建案後續出現問題時，這些版主或KOC既無法律責任承擔能力，也缺乏專業知識提供解決方案，最終消費者只能獨自面對開發商或代銷公司。

法律灰色地帶的風險集中點

現行法規對這種新型態銷售模式的規範存在明顯落差。傳統代銷業者受到《不動產經紀業管理條例》等法規嚴格約束，必須具備專業證照、設立營業保證金，並對銷售行為負起相應責任。然而，社群版主與KOC卻遊走在法律邊緣，他們既非正式銷售人員，也不受相關行業規範約束，形成監管真空地帶。

值得關注的是，這種銷售模式往往發生在建案正式公開前，消費者在不清楚完整建商資訊、詳細合約內容的情況下，僅憑幾場說明會與精美的簡報就做出重大購屋決策。當後續發現戶型、建材、周邊環境與預期不符時，退場機制卻付之闕如。

M觀點：如何辨識與自保

面對日益精緻化的潛銷陷阱，消費者需要建立更敏銳的辨識能力。

首先，當看到「限時優惠」、「名額有限」、「未公開先搶購」等飢餓行銷話術時，就應提高警覺。正規的預售屋銷售應有完整的現場接待中心、明確的建商與代銷資訊，以及充分審閱契約的合理時間。

其次，對於任何自稱「專業分析師」、「置產達人」的社群意見領袖，都應查驗其專業資格與過往推薦記錄。真正專業的不動產從業人員會明確揭露自身身份與利益關係，而非隱藏在「單純分享」的外衣下進行銷售行為。

最重要的是，消費者在參與這類活動前，應建立「沒有白吃的午餐」的基本認知。當有人極力推薦某建案時，思考其背後的潛在利益關係；簽約前務必尋求第三方專業人士（如律師、地政士）協助審閱契約條款；並且確認銷售方是否為合法登記的業者。

從衝動消費到理性決策

房市潛銷模式的興起，反映了資訊不對稱時代的銷售革命，也暴露了法規跟不上創新的現實困境。消費者在享受「搶先得知」、「團購優惠」的便利之餘，更應該認清這種模式的本質是「將你的信任直接變現」。

購屋是人生重大財務決策，不該在資訊不完整、壓力巨大的環境下做出。與其追逐看似誘人的潛銷機會，不如按部就班地透過正規管道購屋，讓自己的權益獲得完整保障。在這個充滿誘惑的房市環境中，保持理性與警覺，才是避免從「揪團買房」淪為「糾團求償」的最強防禦。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行近日公布9月五大銀行新增房貸金額與利率雙雙下滑，新承作房貸金額月減111.54億元降至505.04億元，寫下2023年5月以來的新低紀錄；新承做放款加權平均利率為2.12％，較8月的2.196％下降0.076個百分點。

五大銀行包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀，合計承做房貸佔比高，向來被視為房市景氣的風向球。

9月新承作購屋貸款金額僅505.04億元，為2年半新低，央行經研處副處長葉盛表示，房地產市場交易降溫，9月整體交易量持續萎縮，呈現「量縮價鬆動」，並強調房市降溫受眾多因素影響，央行推動選擇性信用管制並非打房，而是為控管金融風險、維持市場穩定。



統計9月六都建物買賣移轉棟數為16,075棟，月減3.53％、年減29.55％，1~9月累計年減27.85％。六都中，以新北市年減38.32％、高雄年減35.2％、台南年減32.38％較明顯，其餘城市亦呈現2位數減幅。

房貸利率下滑，葉盛認為，主要是結構性因素影響，9月新青安房貸金額達222億元，占比自上月40.54%上升至43.96％，創下歷史新高，新青安房貸利率低於一般購屋貸款，而拉低9月之房貸平均利率。

根據信義房價資料顯示，六都中，雙北房價呈現盤整，但雙北以外區域房價已經低於去年同期，顯示過去房市飆漲區域出現價格緩慢修正的現象；根據永慶房產集團第3季房價指數，全台平均房價較上季減少2.8％，永慶房產集團表示，今年Q3房價跌幅進一步擴大。

另永慶房屋2025年第四季網路會員調查顯示，全台看跌第三季房市比例，由上季的37％增加13個百分點至50％，為2020年以來的次高水平。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年房市景氣疲弱，但仍有新案在不景氣下，仍「爭氣」衝上區域單價新高。住展雜誌彙整住宅實價資訊，排除露台戶帶來的單價偏差後發現，今年北投區、新北市中和區、新店區與林口區，分別有「潤泰之森」「漢皇方圓」「友座明明德」與「璽來登帝璽」勇奪區域單價冠軍，單坪價格依序為153.9萬元、122.2萬元、105.1萬元與89.8萬元。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，高價案的背後，多半與地段與建商品牌脫不了關係。像北士科的「潤泰之森」，不僅身處精華軟橋段，緊鄰主幹道，還搭上話題熱潮與建商品牌光環，高樓層單價突破150萬元，成為北投區的新地標。

新店區七張一帶的「友座明明德」，同樣靠著稀缺新案、成熟生活圈與中小坪數設計吸引剛需買盤，單坪百萬價位不僅刷新當地天花板，也證明蛋黃區的房市寒流仍擋不住真需求。

而林口重劃區的「璽來登帝璽」頂樓戶，也在捷運A9站附近創下區域最高單價。地段、主流坪數規劃、建商深耕與穩定需求，使這類新案仍有價格發展空間，證明即便市場降溫，優質產品仍能突圍。

陳炳辰提醒，未來新北市的新店區、永和區、汐止、三峽及泰山區仍有潛力出現「黑馬案」，不過在大環境寒流下，仍需以個案表現來判斷市場，推出平實產品才更符合現實需求。

台股近期維持高檔震盪格局，資金動能仍強勁，目前位在27000點上下震盪，自2022年底起漲至今年9月底，指數累計漲幅達100%，國泰投信表示，近年漲勢主要由AI供應鏈帶動，尤其是受惠於大型雲端服務業者（CSP）資本支出擴張的台灣半導體與AI伺服器族群，然而，觀察歷史經典多頭行情，1990年代受惠網路狂潮，台灣加權指數狂飆151%，2000年代迎接房市榮景，大盤指數也漲了153%，若將本波漲幅與過去相比，仍屬相對溫和，未來多頭可期，建議投資人可布局以台股為重心的國泰台灣高股息基金，近3年報酬148.11%，近5年報酬296.21%，提高參與大盤成長的契機。



國泰台灣高股息基金經理人梁恩溢指出，看好AI伺服器與高速運算帶來的長期成長動能，基金上半年靈活調整產業配置，採多元布局策略，把握市場反彈時趁勢加碼AI科技相關族群，其中半導體持股比重已由26.97%升至29.57%，電子零組件由19.27%提升至26.87%，除了AI動能股，亦持有高息股及價值股，共持有60檔以上個股，能有效分散單一持股風險，具備長期投資之優勢。另外，在對等關稅發布後逐步降低傳產業曝險，以應對匯損與貿易摩擦風險。

 

投信投顧公會最新9月基金績效資料指出，國泰台灣高股息基金新台幣級別之不配息A級別的報酬表現，近3個月報酬率26.12%，近半年報酬將近4成(39.41%)，近1年報酬率30.73%，近2年報酬率72.46%，近3年報酬148.11%，近5年報酬296.21%，投資最重要的是持之以恆、有耐心定期定額持續投入，才不會錯過市場重要上漲時刻，長期下來累積到的財富有望很可觀，國泰台灣高股息基金具有配息及不配息機制，近期還推出TISA級別基金，適合作為退休理財規劃。



國泰投信指出，根據Bloomberg預估，受到AI熱潮帶動，台股企業在2025年、2026年每股盈餘將持續成長，維持雙位數年增幅表現，AI應用正從雲端延伸至邊緣運算與終端設備，預期將在2026年前形成第二波成長動能，AI驅動的半導體需求將持續擴張，研調機構Counterpoint Research預估，2030年全球半導體業營收將達1兆美元以上，較2024年增長近1倍，連帶推動台灣供應鏈，CSP四巨頭的資本支出持續上修，都將直接轉化為對台灣AI供應鏈的強勁需。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

老屋因具備坪數高、公設少等優點，成為購屋族的選項之一，即使屋齡高於30年，價格仍屢創新高。被稱做貸款職人的Youtube頻道「好事貸 House Loan」貴哥發布一則關於老屋的隱藏風險影片，用來分享給在觀望是否購入老房子的人，強調務必做貸款事前評估，否則貸不了款只能自己想辦法。

貴哥指出，現在房價高昂，隨便一間預售屋都要破千萬，因此部分小資族把目標轉向屋齡較高的中古屋或老屋，但也有人擔心買屋齡30、40年的房子缺點可能比優點還要多。 

 

判斷老屋可從《危老重建條例》的定義來看，以屋齡30年為分水嶺，根據內政部的統計資料顯示，全台灣屋齡30年以上的房子比例高達51%，住宅平均屋齡32年。

貴哥表示，未來想買屋齡30年以下房子恐怕只會更難，並分析老屋的優缺點：

老屋的優點

一、房價低。房價可能較為便宜，但如果具交通、生活機能優勢，價格可能高於重劃區預售屋。

二、地點佳。老屋較可能位於市中心的「蛋黃區」，不僅交通便利，周邊發展也較為完善。

三、公設低。早期的房子公設比比較低，甚至可能沒有公設，同樣的價格可以買到室內空間更大的房子。

四、都更翻新。買老宅可等到都更機會，能夠無痛換新房，其實並沒那麼容易。

老屋的缺點

一、屋況差。可能出現設備老舊、管線老化、漏水、壁癌、蟲蛀、外牆裸露等問題，整修房子的成本高。管線老舊就算你重新拉過，如果鄰居沒有處理，還是可能發生電線走火的情況。 且沒有管委會，公共區域的維護問題不易處理。

二、安全問題。老房屋結構一旦有問題就很難修復，縱使地段是黃金，這些問題也不常發生，房客需有心裡準備，加上台灣地震頻繁，房子耐震程度會逐年遞減，建議看房時多留意梁柱跟主結構牆。

三、買老屋要申請房貸比較困難。雖不至於貸不到款，但可能貸款成數和期數都會比較差，尤其屋齡恐會影響貸款年限，要特別留意。

買老屋究竟要怎麼挑呢？貴哥分享4點注意事項：

一、確認土地和建物權狀：早期房子採任意登記制，有些老宅沒有去辦理保存登記，也就是未保存登記建物，可能出現沒辦法跟銀行申請房貸的情況。

二、確認有無違建：雖然大部分縣市政府針對違建都有暫緩拆除，但如果未來被判定影響到安全、交通，還是得拆除。

三、檢查屋況：要仔細檢查房子的屋況，買老屋可能遇到瑕疵問題，需要跟屋主問清楚，務必確認清楚修繕責任歸誰。

四、貸款事前評估：建議大家在簽約前打電話到銀行詢問，確認房屋條件是否能申請貸款，不然萬一合約簽了以後不給貸款，就只能自己想辦法補足差額，甚至可能會解約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

住宅市場交易萎縮，公寓產品在這波景氣由盛轉衰的過程中，相較於大樓產品，房價多頭時期漲得少、空頭時期跌得多，不過也因房價相對較低、入手容易的優勢，公寓在不動產交易類別的占比逐年提升，成為較不受景氣波動波及的住宅產品。

據統計，近年每年公寓產品交易規模約在2,000餘億元，不過占整體房屋交易金額占比從過去不到6％，2023、2024年提升至8％以上，今年房市交易規模大減，交易金額占比前八月更達到9.7％；而今年前八月交易金額1,089億元，年減幅也僅5成左右，低於整體市場的衰退幅度，顯見即使景氣反轉，公寓產品相對更受買盤市場青睞。

業者分析，目前屋齡較新電梯大樓仍是自用買盤主流，而全台公寓產品屋齡已在30、40年以上，多位於發展成熟的精華地區，使用實坪空間大，單價、總價遠低於大樓產品，高房價時代仍能吸引部份資金較有限自用買盤。根據最新政大永慶房價指數顯示，雙北公寓在2020年至2024年第三季間的房市多頭時期，房價漲幅低於大樓，而在近一年房市景氣轉空，房價修正幅度更高於大樓，在市場買盤回歸成熟地段的自用思維、普遍以中低總價為導向下，公寓成為住宅產品中交易動能相對穩定的產品類別。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

台灣高齡社會加速逼近，「以房養老」不再只是金融創新，而是銀髮族日常的退休選項。根據金管會統計，截至2025年9月底，全台16家國銀承作以房養老貸款的累計件數正式突破1萬件大關，達到1萬14件，核貸總額超過583億元，創下歷年同期新高。

不過，當愈來愈多長者選擇用房子換取現金流時，背後的風險缺口也同步放大。尤其在詐騙猖獗與啃老問題日益嚴重的社會氛圍下，一旦銀髮族貸出的資金遭他人挪用，不僅退休生活可能陷入危機，甚至可能引發家庭爭產風暴。

「以房養老本質上只是貸款機制，領到的錢怎麼用，是另一個層次的問題。」明恩法律事務所主持律師吳挺絹指出，這類貸款是將不動產抵押給銀行，由銀行按月撥款作為生活費來源。

而「安養信託」（通常是自益信託）則是一種財產管理機制，透過信託契約，將資產交由受託人管理運用，以確保受益人未來生活需求得到保障。兩者搭配使用，通常是為了保障年長者或受監護宣告者的財產安全與生活照護，讓銀髮族不只「有錢可領」，更「用得安全」。

公股銀行也提醒，貸款資金原則上應限於日常生活開支與安養支出，不得挪作投資理財或償還舊債，銀行會對資金流向進行追蹤，以確保用途符合初衷。此外，擔保品必須為借款人本人或夫妻共有的住宅或商用不動產，子女名下資產不得納入抵押範圍，藉此避免衍生利益糾紛。

隨著高齡者對財務自主的意識提升，專家預期，「以房養老＋安養信託」的組合將是未來更多銀髮族，在做資產配置的避險選項。一方面藉由以房養老解決現金流問題，另一方面透過信託機制將資金用途鎖定於生活與照護，避免日後若因失智、詐騙或子女挪用等因素導致退休生活被侵蝕。

換言之，「以房養老」提供的是金流，「安養信託」建立的是防線。當兩者結合，才能讓銀髮族的房產真正變成晚年生活的後盾，而不是潛在風險的來源。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

中和今年房市不斷創造大驚奇！不只有建案每坪賣上120萬元超車永和，隨著捷運萬大線沿線建設推進，2027年第一期完工通車的預期效應，帶動區域房市買氣升溫，實價登錄顯示沿線新案成交價普遍站上每坪7字頭以上，部分精華地段更有8、9字頭交易。

萬大線中和高中站周邊因交通便利與生活機能完整，吸引不少首購與換屋族目光。其中位於捷運生活圈內的漢堡集團新案於雙十檔期正式登場，基地約873坪，鄰近微軟示範學校中和高中，擁有第一排校園棟距，規劃21至44坪、1+1至3房產品，滿足不同族群的居住需求。

漢寶集團1982年成立至今43年，是雙北知名品牌，掌握都更、開發、建設、營造一條龍的開發實力。過去漢寶捷運學府系列推案在中和已累積出良好口碑，最新一期的新案則搭上中和萬大線2027年完工利多，市場關注度高。

該新案所在的萬大線中和高中站（LG08站），通車後可七站直達中正紀念堂站，並可快速轉乘淡水信義線、松山新店線，通往台北市核心商圈。另可三分鐘上北二高中和交流道、六分鐘銜接台64線，交通條件便利。區域內連城路、員山路商圈機能成熟，鄰近遠東世紀廣場科技聚落、環球購物中心、威力廣場及中和好市多等生活設施，同時具備從幼兒園到高中的完整學區。

萬大線第一期串起中和與中正紀念堂、土城大型智慧產業園區等主要發展軸線，漢寶捷運學府 NO.5所屬的積穗生活圈房價相較鄰近新板特區、府中與景安商圈更為親民，吸引早期中和工業區就業人口與自住族群的剛性需求。隨著萬大線沿線聯開案與都更案陸續推出，區域房市熱度仍在延續中。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

據主計總處公布2025年9月消費者物價指數，房租類指數達109.27，再創歷史新高，年漲幅2.14％，已連25個月漲逾2％。內政部同步推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，納入「三年租期保障」、「限漲幅」與「租霸下車條款」等三大新制，期望穩定租屋市場。專家指出，高房價與高利率使購屋需求轉為長期租賃，租金結構進入高檔期，若缺乏透明化與稅制誘因，恐難改善供需失衡。

財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，近年租金上漲與物價、稅負連動，租屋族普遍感受到居住壓力。實務上，許多房東會於租約期滿後調整租金，「每換一批房客就漲價」成為市場慣性。他指出，部分房東將政府補貼視為「分潤」，補貼政策推出後，市場價格往往提前反映補助效應，導致租金提前墊高，「當市場供不應求時，房東彼此觀察行情而形成定錨效應，價格自然被往上推。」

而針對內政部日前送交行政院的《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，呂秉怡表示，方向值得肯定，但執行細節仍需完善。草案提出租期保障三年與漲幅不得超過房租指數年增率等條文，若在資訊不透明的前提下實施，恐導致反效果，「國外推動租金管制時，都有透明租金資料庫為前提；台灣目前最大的問題仍是租屋黑市。」他認為，若房東感受到漲幅限制，可能選擇提前調整或在換約時大幅漲價，重演韓國《租賃三法》初期的「限漲反漲」現象。



呂秉怡強調，「透明化」是健全市場的第一步，政府應建立公開租金登錄平台，並輔以公證制度，讓願意納管的房東享有稅負減免或貸款誘因；若缺乏囤房稅與空屋釋出配套，限漲政策恐反促使房東縮租，「沒有好的誘因讓房東願意進入合法市場，只靠限縮條文會讓市場更加閉鎖。」

他建議，政府應採「胡蘿蔔與棍棒並行」策略，如落日條款前主動申報者給予租稅優惠，期滿未登錄者加強查緝與罰則，並推動「租稅大赦」機制，讓房東安心納管、不再逃漏稅。

至於草案中的「租霸下車條款」，呂秉怡直言方向正面、但實務仍待細化。若欠租案件能透過公證程序，由執行處介入協助執行，確實是制度上具體的進展，但其他涉及擾鄰或非法使用的情形仍需司法認定，建議政府後續明確操作標準，以免模糊執行。

他進一步指出，台灣當前租屋比例僅約15%，遠低於德國、瑞士四成以上水準，「屋源不足已是結構性問題」。而持續飆高的房價，讓許多年輕家庭因無力負擔而轉為長期租屋，加上物價持續攀升、薪資增幅有限，貧窮邊緣戶比例上升，若供給未能擴大，租金仍將持續走高。他呼籲，政府應同步發展中價位出租住宅、整合社宅與包租代管機制，並提供合理稅制誘因，讓更多屋源願意合法進場。

「租金只是物價的一環，薪水追不上物價，市場就難穩定。」呂秉怡強調，若政策仍停留在表面限漲與補貼階段，將難以從根本改變市場結構，唯有長期推動租屋透明化與供給釋出，才能真正讓租金回歸合理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

台中北向發展腳步加快，建設題材接連落地，帶動區域房市重心出現新一輪轉移。過去長期被視為「低估區」的豐原，因國道1號、國道4號雙交流道優勢及中捷紅線延伸可行性研究啟動，逐漸成為北台中建設動能匯聚的新支點。近期亞大健康產業園區與國民暨兒童運動中心陸續進場，帶動生活機能全面升級，且五大建商積極卡位布局，顯示市場信心轉強，區域價值正邁入重估期。

交通與產業建設推升 區位利多持續發酵

豐原位居北台中門戶位置，近年交通與公共建設同步推進。2025年2月中捷紅線延伸案可行性研究正式啟動，規劃自北區延伸至豐原，全長約11.8公里、設有8座高架車站，路線途經崇德路、承德路、豐原大道與中正路，未來可銜接潭雅神綠園道、一中商圈與洲際購物中心，預期將使通勤時間縮短逾三成，強化北台中捷運生活圈；同時，國道4號豐原端聯通國道1號的系統交流道於2024年底完工，車流導向明顯改善潭子、神岡壅塞情況，進一步提升中科與豐原間的交通可達性。

產業與醫療設施部分，亞洲大學主導的「豐原健康產業園區」為2024至2025年間最具指標性的開發案，總投資金額約75億元、占地約6,000坪，規劃包含醫院、長照中心、公托機構及運動醫學設施。該案於2024年5月動工、預計2028年完工，預期可創造逾2,000個就業機會，成為北台中醫療與生技產業新據點。據實價登錄統計，園區周邊近一年房價漲幅約14.97%，新案成交均價已達每坪41萬元，顯示市場對建設題材的正面反應。

公共建設亦持續進展，豐原國民暨兒童運動中心已於2025年9月正式啟用，結合泳池、球館與親子休閒設施，補足區域長期缺乏的大型運動場館；此外，豐原車站周邊公辦都更及葫蘆墩公園綠地改造工程推進中，使舊市區機能煥然一新，整體生活環境與都市形象顯著升級。

建商加速布局 購地與推案並進

在重大建設題材推升下，建商購地腳步明顯加快。寶佳機構以17億元標下原新豐田駕訓班土地，面積約1,700坪，換算每坪約94至100萬元；亞昕集團則購入豐圳段296地號等20筆土地，合計5,483.8坪、總價16.92億元，預計先完成土地變更再啟動開發；大華建設以溢價31.7%取得「豐富專案」一心段地號，每坪成交價達101萬元，創下區域新高；國聚建設購進豐洲段土地，目前已進入申請建照階段。多家品牌同步卡位，反映市場對北台中發展軸心轉移的高度期待。

而區內目前銷售中個案也持續受矚，久樘開發的『久樘雋陽』以近千坪基地、健康宅概念及板中樑工法吸引買氣，最高成交價為46.52 萬元；而慶山建設的『慶山明仁』與富宇建設的『富宇大宅豐鼎』，兩者最高成交價更突破5字頭，顯示核心區段價格穩健走揚，自住需求支撐力道仍強。

專家觀察：區域翻轉關鍵在建設落實

中信房屋豐原圓東加盟店店長羅玉幸指出，豐原兼具交通可達性與生活機能，加上價格仍具親民優勢，不僅吸引在地自住族，也逐漸成為中科與后科外溢買盤的主要承接區，「在新案持續進場與建設題材發酵下，豐原市場熱度有望延續」。

而久樘開發銷售部總經理黃照旺分析，豐原短期因交通與建設題材帶動買氣，熱度確實提升，但市場仍以剛性需求為主，「若中捷紅線延伸與健康園區如期推進，未來可望形成兼具就業、交通與生活機能的完整生活圈，從被低估的外圍區翻轉為北台中具成長性與保值性的核心版圖」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】