[Newtalk新聞] 政府矢言打炒房，陸續推動實登2.0、平均地權條例等政策，但全台灣有85萬、將近一成的房子是空屋，非自用的囤房族高達52萬人。對此，時代力量立委陳椒華日前在臉書Po文表示，制定囤房稅過程「把皮球踢回地方自治」，造成一國兩制讓國人無所適從，她點名內政部次長花敬群替炒房開後門，直指花敬群「早已背棄當學者時的理念」。
陳椒華說，蔡英文總統執政7年來，民眾期盼在居住正義能有大刀闊斧的表現，看到的卻是社宅跳票、租屋地獄以及炒房天堂，包括租賃專法獨漏百萬小房東、社會住宅8年20萬戶跳票，中央卻把囤房稅踢回地方自治，藉此規避全國總歸戶，還點名花敬群作為蔡英文的房市政策白皮書執筆人，中央卸責地方如同替炒房大開後門，花敬群經過時間洗禮「早已背棄當學者時的理念」。
陳椒華提到，蔡英文過去主張台灣房屋稅、地價稅偏低，選後要啟動稅制改革，還要把稅基調漲到接近市價，結果只是造成房價上漲，但台北市調降公告現值，台中市也公告調降地價，措施都在變相減稅，事實證明「稅基非但沒漲還調降，而中央也無動於衷，沒有任何作為。」而全台灣有85萬、將近一成的房子是空屋，非自用的囤房族高達52萬人。
陳椒華指稱，儘管囤房稅討論許久，財政部卻堅決抵抗，還把皮球踢回地方自治，此舉是想規避全國總歸戶，花敬群還宣稱囤房稅會有副作用，財政部也以全國一致差別稅率衝擊層面廣為由決拒絕推動修法，造成地方課稅各自為政，例如投資客在桃園買3間房，適用房稅率2.4%，改在新莊卻適用1.5%，這種一國兩制、一台車繳的稅比一間房子多的奇特現象「只在台灣看的到」。
陳椒華接著強調，居住正義關乎社會公平，也左右著年輕世代的未來，政府可以做的還有很多，陳椒華進一步指出，例如預售屋即刻禁止轉售、優先盤點公有地，也能加速興建設宅、檢討房屋持有稅，或是獎勵豪宅合法申報、嚴懲逃稅房東等，但政府卻充耳不聞。
陳椒華續指，例如平均地權修法慢半拍又不溯及既往，從2021年底房價大漲至今，法案歷時一年半才通過，前後等了3個會期、1次選舉，屢次對炒房族大喊「狼來了」，等到投機客逃光了政府才動起來，陳椒華在文末喊話中央搶救居住正義「讓年輕世代看得到未來。」【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
高房價催生租屋選項，不過行政院主計總處公布的4月消費者物價指數(CPI)顯示，除了17項重要民生物資CPI年增率為14年來最大漲幅，就連今年第一季房租類CPI年增率，同樣改寫27年來同期新高，顯見通膨壓力衝擊租屋族群，處境變得更困難。
根據主計總處統計，房租類CPI年增率漲幅自從2022年7月，已經連續十個月超過2%，漲勢最高點落在今年一月、上漲2.39%，2月後漲勢雖然放緩，但漲幅仍維持2%以上。值得一提的是，今年第一季房租類CPI年增率2.34%，創下27年來同期新高。
進一步觀察發現，中、南部漲勢更勝北台灣，包括台北、新北、桃園、基隆、新竹縣市以及宜蘭縣，今年第一季房租類CPI年增率2.12%皆低於全國平均漲幅，反觀台南、高雄、嘉義縣市、屏東、澎湖首季漲幅2.93%，以及台中、苗栗、彰化、南投、雲林漲幅2.60%，中南部皆超過全國平均漲幅。
▼今年第一季房租類CPI年增率，同樣改寫27年來同期新高，租屋族群的處境更加困難。（示意圖／取自Pexels）
主計總處綜合統計處專門委員曹志弘日前表示，預估5月CPI年增率將回落到2%左右，一方面是去年基期高，此外商品類已看到漲幅收斂的跡象。針對房租類CPI年增率增加，房仲業者分析，房價與升息等因素都會影響房東的持有成本，成為推升CPI漲勢的原因，尤其房價上漲提高購屋門檻，國人普遍延長租屋時間，租屋需求旺盛推升租金行情，目前都會區、屋況佳的小坪數產品特別搶手。
EBC地產王採訪民眾，現年36歲的薛先生表示，在台北租房子將近十年，每月房租8千元佔薪水的4分之1，還要應付日常採買以及社交活動，想省錢擺脫租屋處境「幾乎是天方夜譚」，「以前想要買房子，心血來潮打開購屋網站，看到價格還是默默關掉，現在完全不敢想了，還不敢搬離租屋，怕同樣價格找不到更好地點，只能過一天是一天囉！」【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
台灣高房價問題難解，為何不直接逃離高房價區？對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴接受《三立新聞網》表示，「依照內政部資料，台灣哪裡不是高房價區？即使有，但其醫療資源、就業機會等，恐怕也不會被多數人認為宜居或可行。」
根據內政部最新資料，2022年Q4全國房價所得比9.61倍，六都中，台北市15.77倍、新北市12.68倍、桃園市7.83倍、台中市11.11倍、台南市9.36倍、高雄市9.25倍。
六都外，房價所得比高於或接近9倍的，包括宜蘭縣9倍、彰化縣9.18倍、南投縣9.04倍、新竹縣8.95倍；約7倍或低於7倍，包括雲林縣7.11倍、屏東縣6.77倍、嘉義市6.65倍、嘉義縣6.09倍、基隆縣5.91倍。
陳傑鳴表示，民眾購屋自住時，通常不離五大資源考量，包括「行政資源」、「就業機會」、「就學所需」、「交通便利」、「醫療資源」。而上述五大考量，就會帶來人口紅利，台灣長期資源分配不均，也是導致台北市一個家庭必須不吃不喝16年才能買得起房的主因。
不過，即使排除上述因素，根據內政部房價負擔比資料，定義在「合理可負擔」(房貸負擔率低於30%)的縣市，也僅剩「嘉義縣、基隆市、嘉義市、屏東縣、雲林縣」5個縣市，但其資源相較其他縣市明顯不足，顯示目前高房價問題已全台蔓延，民眾其實早已無處可逃。
陳傑鳴指出，目前政府稅收普通統籌分配稅款分配各級地方政府之金額，依照中央統籌分配稅款分配辦法就可發現，六大直轄市就佔了61.76%，一般縣市只佔了24%，鄉鎮市更只占8.24%，資源分配的不均，造成直轄市資源多，能建設的也多，也難怪人們若想想有好的資源與居住環境，普遍也只能遷往直轄市，也造成直轄市房價居高不下。
他說，年輕人需要工作、小朋友需要念書，而退休者需要完善的醫療資源，在資源分配不均下，自然造就了多數民眾從生到死都難以離開都會區的窘境。
台灣目前面臨少子化、高齡化兩大問題，根據內政部及國發會資料，2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創史上新低；台灣2025年將步入超高齡社會(老年人口占比大於20%)。
陳傑鳴建議，面對高房價，政府除了打炒房抑制房價等做法外，歷任執政黨迴避的低薪問題也未解，既然難解，或許政府也可先從各縣市醫療資源分配平均下手，至少讓退休族可退至好山、好水的區域養生，避免國人退無可退的窘境。【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
買房過程中，即使找到了心目中理想的房子，簽定合約時仍需要小心謹慎，以免後續交屋時出現糾紛。House123執行長邱愛莉強調，在密密麻麻的條約中，付款條件、工程期限以及履約保證，必須特別留意。
「如果簽約了，那買賣雙方就進入自行磋商的部分，屆時律師也無力回天。」邱愛莉提醒消費者，買屋前一定要細讀合約內容，裡頭涉及標的物資訊、買賣雙方權利義務及相關交屋配套，她更針對買預售屋合約中的三個項目，解釋為何需要特別留意。
1. 付款條件
付款條件是有關於買方後續付款方式與流程的項目，當中「交屋款」更是約束建商對於後續修繕的重要工具。根據內政部預售屋買賣定型化契約，買方有權利保留房地產總價的5%作為交屋款，經買賣雙方驗屋合格後，才同意支付。邱愛莉強調，若交屋款遠低於5%，可能會導致建商售後態度消極，消費者務必要特別留意。
2 .工程期限
一般預售屋完工時間大約需要2～3年，但有些建商會在合約中，延長工程期限，有些建商雖強調合約上的期限為保守預估，實際上可能提早完工，但邱愛莉仍提醒消費者，還是要衡量合約中的工程期限，自己是否能夠接受，畢竟若未來產生糾紛，依舊會以合約上的白紙黑字為準。
3.履約保證
履約保證是為避免交屋前，建商惡意捲款潛逃的制度。其中包括：專款專用的「價金信託」與「不動產開發信託」；建商若倒閉，將由其他人接手的「同業擔保」、「公會擔保」及「價金返還」五種制度。
邱愛莉表示，以上五種制度，對消費者最有保障的是「價金返還」，即使建商倒閉，在價金返還制度下，消費者仍可贖回所有已支付款項，不過由於款項凍結，造成建商缺少資金週轉，因此這項制度並不常見；而同業擔保可能涉及出現同業包庇，甚至是同一家公司狀況，其保障性較低。以上制度保障高低，分別是：價金返還 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 公會連帶保證 > 同業連帶擔保。
此外，邱愛莉分享了一起與找補有關的合約糾紛。依照法規規定，若交屋後的實際坪數與合約簽訂時落差大於3%，買方有權利可以選擇解約。而這起糾紛發生在買賣雙方簽約成交一間每坪50萬，共20坪的房子，合約內容裡表示，若坪數落差大於3%，買方放棄解約權利，一律以找補方式處理。
交屋時，實際坪數確實出現落差，原本20坪建物坪數縮水至18.5坪，此時必須由建商找補1.5坪的金額給買方，原買方以為找補金額為1.5坪乘以50萬，共75萬元，但翻開已簽合約才知詳載：房屋總價1000萬中，拆分為土地650萬及建物350萬，因此建商找補金額由建物350萬計算，20坪面積換算下來，每坪為17.5萬，找補1.5坪，共26.25萬元，買方因此短差48.75萬元，每坪單價計算方式差了2.85倍（50萬除以17.5萬）。後續買方雖有找律師協助處理，但礙於契約自由原則，買賣雙方簽約內容，律師也無力回天。【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
近半年來，美國連連升息引發銀行破產危機頻傳，國內外不無緊張金融穩定。特別憂慮不動產超貸及次貸風暴可能捲土重來，風雲變色。為此，不動產估價師公會於2023年5月15日發布抵押權貸款不動產估價公報規範，為防堵超貸風暴先打疫苗，以協助降低金融風險。
2007年美國因為欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性，因而發生次級房貸風暴，不僅重創其總體經濟、金融市場、以及不動產市場，同時也對國際經濟及金融市場產生巨大損失。次貸風暴發生後，各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。其中估價規範是其中重要一環。近期美國出現銀行破產危機，金融穩定性頗令人擔憂。中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱估價師公會)理事長郭國任指出，相較於國外制定或修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為，國內對此議題的因應對策及重視程度較為消極且不足。即便台灣亦曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價之規範。估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種；外商金融機構為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主。而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。郭國任理事長進一步表示，估價師公會基於估價技術研究改進及法令修改之建議事項的任務，並且希望可以協助政府及金融機構降低金融風險，特由估價師公會研究發展委員會制定金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，都係基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險，採取謹慎穩健原則為前提，訂定適用範圍規定，例如費用等價值扣減項目與參數，要求採取相對高值，避免價格高估風險；對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，不得低於五大銀行一年期平均存款利率，雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。估價師公會期能以本範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
高房價考驗民眾對房價的負擔能力，民眾為了減壓，只能採取長年期房貸策略，降低每月還款負擔，現在30年期房貸已經成為市場主流。（圖片來源／信傳媒編輯部）
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第四季新增房貸貸款期數再創歷史新高的297個月，觀察過去幾年的房貸期數變化，2015Q4~2018Q4房貸期數呈現溫和增加，不過2019Q4~2022Q4房貸期數呈現加速趨勢，顯示過去一段利率還在低檔期間，已經有越來越多人使用30年期房貸，隨後房價走揚，30年期房貸更為盛行，去年第四季房貸期數甚至創下歷史新高的297期，若是40歲才購屋的民眾，沒有提前還款規畫，可能會繳到退休。
為減輕高房價壓力，30年期房貸為市場主流
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年父母輩購屋因為房貸利率高，長輩多想要早點把錢還給銀行，可以少繳一些利息，不過這波升息前房貸利率已經降到1.3%多，房貸利率甚低，購屋人則希望還慢一點，可以的話多貸一些，加上高房價也考驗民眾對房價的負擔能力，民眾為了減壓，只能採取長年期房貸策略，降低每月還款負擔，現在30年期房貸已經成為市場主流。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第三季的房貸期數全國為291期，結果第四季房貸期數又跳增到297期，再創歷史新高，新房子供給量較大的區域，明顯房貸期數也比較高，可能跟新房子整批房貸條件較佳，加上購屋人年齡偏年輕，且不動產標的也是銀行認同價值相對較高的產品，因此給予較優的貸款條件，其中新北、台中、高雄與新竹縣市，房貸期數都超過300期，30年期房貸正成為市場主流。
央行連五次升息，房貸族明顯有感
以房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬0873元，不過若是使用30年期房貸，同樣條件則可以減少到3萬7263元，除了貸款金額可以降低減壓外，拉長還款年限也可以增加房貸負擔能力，以同樣月付款5萬元試算，利率2%，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力。
曾敬德表示，這波央行連五次升息，房貸族有感房貸負擔明顯增加，建議民眾即使使用30年期房貸，也不見得繳好繳滿，利率比較高的時候，若沒有低風險穩定報酬的投資工具，就可以選擇提前償還部分房貸，也可以降低每月負擔。【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
近期全球經濟景氣未見復甦，連帶衝擊房市。部份屋主因財務因素及擔心未來房價變化，決定趁此時機出售房屋，使永慶房屋接到的售屋需求詢問明顯增加。永慶房屋業管部協理陳賜傑提醒屋主，房市短期交易現象依舊頻繁，屋主售屋需要特別注意，以免遭到投機客坑騙，損失鉅額房價！永慶房屋也揭露「三大房價操弄術」，幫助屋主識破不肖房仲業者的操弄手法。
根據財政部《房地合一2.0》稅收數據顯示，在2022年第四季，遭到課徵45%高稅率的房市短期交易案件占比高達21.7%；根據當季應納稅額數字進行推估，平均單件房市短期交易獲利金額高達92.2萬。相關數據不僅顯示房市短期投機炒作依舊常見，更代表屋主若是碰上聯手投機客的不肖房仲業者，自身可能損失高達百萬的房價！
陳賜傑指出，投機客之所以能夠在兩年內就將房屋以接近百萬的差價轉手出售，很有可能屋主在當初售屋時，就沒有依正常市場行情賣出，才為投機客產生轉售套利的空間。為了要創造套利空間，投機客往往跟不肖的房仲業者聯手，透過各種手法使屋主誤信偏離市場行情的低價，進而賤賣自身房屋。
永慶房屋盤點房市上常見的「三大房價操弄術」，分別為：一、「揭露過時房市資訊」；二、「以不同的房屋類型低估房價」以及三、「選擇性揭露實價登錄資訊」。
第一，不肖的房仲業者會藉由呈現非近期的實價登錄資訊，企圖讓屋主誤信過時的房價行情。只要消費者一時沒注意到資訊上的日期，就很有可能上當。考慮到最近幾年台灣房市受益於全球資金潮，而有高幅度的房價漲幅，若是被不肖房仲以此方式坑騙，損失的房價恐怕相當驚人。但消費者只要注意資訊日期，並請業者提供最近半年以來的成交資訊，就能有效避免。
第二，以不同的房屋類型低估房價，也是房市中常見的操弄手法。例如以大坪數房屋的單價，估算小坪數房屋的總價；以公寓二、三樓的單價，估算公寓一樓的總價；或是以公寓類型產品的單價，估算電梯大樓的房屋價格。陳賜傑表示，影響房價的因素眾多，坪數、座向、樓層，對房價都有影響。因此當房仲業者在說明房市行情時，屋主一定要注意產品類型是否相近可作比擬，也要注意業者提供的資訊，是否有顯示出坪數、樓層、類型等房屋細節。
第三種操弄手法，則是最難識破的選擇性揭露實價登錄資訊。不肖的房仲業者可能會直接隱藏成交資訊，只選擇呈現價格較低、或是特殊交易的成交紀錄，引導消費者相信過高或過低的房價。若非對區域內成交行情非常熟悉的消費者，幾乎無法第一眼辨別，也因此是最難以事先防範的操弄手法。陳賜傑建議，要避免不肖房仲以類似手法坑騙，最好的方式就是向不同的房仲業者索取實價登錄行情，並要求經紀人在資訊上簽名確認，透過比對來檢查各家業者的資料是否有選擇性揭露行情的情況。
陳賜傑也提醒屋主，委託房仲售屋後，還需要注意房仲是否有「冷凍行銷」或惡意降價的情事。例如一連數月都沒有買方詢問，使房仲力勸屋主降價；或者是房仲找到的買方的開價，出現與當初估價落差過高的情況。若是遇到類似狀況，都可以諮詢其他房仲業者，檢查當初的估價是否合理。【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年第四季新增房貸貸款期數再創歷史新高的297個月！觀察過去幾年的房貸期數變化，2015Q4~2018Q4房貸期數呈現溫和增加，不過2019Q4~2022Q4房貸期數呈現加速趨勢，顯示過去一段利率還在低檔期間，已經有越來越多人使用30年期房貸，隨後房價走揚，30年期房貸更為盛行，去年第四季房貸期數甚至創下歷史新高的297期。若是40歲才購屋的民眾，沒有提前還款規畫，可能會繳到退休。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，早年父母輩購屋因為房貸利率高，長輩多想要早點把錢還給銀行，可以少繳一些利息；不過這波升息前房貸利率已經降到1.3%多，房貸利率甚低，購屋人則希望還慢一點，可以的話多貸一些，加上高房價也考驗民眾對房價的負擔能力，民眾為了減壓，只能採取長年期房貸策略，降低每月還款負擔，現在30年期房貸已經成為市場主流。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年第三季的房貸期數全國為291期，結果第四季房貸期數又跳增到297期，再創歷史新高。新房供給量較大的區域，明顯房貸期數也比較高，可能跟新房整批房貸條件較佳，加上購屋人年齡偏年輕，且不動產標的也是銀行認同價值相對較高的產品，因此給予較優的貸款條件。其中新北、台南、高雄與新竹縣市，房貸期數都超過300期，30年期房貸正成為市場主流。
若以房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬0873 元；不過若是使用30年期房貸，同樣條件則可以減少到3萬7263 元。除了貸款金額可以降低減壓外，拉長還款年限也可以增加房貸負擔能力，以同樣月付款5萬元試算，利率2%，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力。
曾敬德認為，這波央行連五次升息，房貸族有感房貸負擔明顯增加，建議民眾即使使用30年期房貸，也不見得要繳好繳滿，利率比較高的時候，若沒有低風險穩定報酬的投資工具，就可以選擇提前償還部分房貸，也可以降低每月負擔。
▲屏東大樓房價5年漲近6成，透天總價也要1800萬起。（東森房屋提供）
屏東位於國境之南，生活步調緩慢，房價也比主要都會區便宜許多，但近幾年伴隨全台房價瘋漲，屏東房價也持續攀高，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年屏東市以大樓華廈最為熱銷，交易佔比達46.4%，透天厝的交易佔比略低於大樓華廈、僅為44.7%，反觀2017年、5年前，屏東市透天厝的交易佔比高達52.8%、而大樓華廈僅36.4%，顯見屏東市民愈住愈小。
東森房屋家樂福加盟店店長王文福表示，屏東市大樓華廈交易熱度的升溫主要有兩方面原因，一方面在「 少子化」和「 居住觀念轉變」下，民眾對於居住面積的需求有所降低，一般2~3房的剛需住宅就足以滿足一個小家庭居住。
另一方面，最近幾年在各項房市題材的加持下，屏東的土地取得成本起碼翻了一倍，建商為了保證利潤最大化，也改變了以往以透天為主的推案策略，目前屏東市新建案大部分是大樓華廈，而新建透天的開價都在1800萬元以上，普通收入的購屋民眾只能選擇坪數較小、總價較低的大樓華廈。
而受房市黑天鵝影響，不少買方都在觀望，王文福表示，屏東市建設題材豐沛，屋主普遍都對後市發展相當有信心，議價空間相對有限。依據實價登錄揭露，2022年屏東市大樓華廈的平均房價約為每坪14.3萬元，與2017年的每坪9.2萬元相比，漲幅高達55.4%、近6成，目前屏東市新建大樓華廈的開價甚至可以達到2~3字頭，顯見區域房價漲勢之驚人。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，屏東市發展較早期，區內的生活機能相當成熟，不久前屏東榮總醫院已經正式開幕，未來再搭配高雄捷運延伸屏東、高鐵延伸屏東、屏東科學園區、屏東義大醫院等重大項目，屏東房市長線極具想像空間，除本地居民及就業人口外，更有望磁吸周邊縣市的退休族入住。
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